Oleh: FX. Hastowo Broto Laksito, S.H, M.H, Dosen Fakultas Hukum Universitas Slamet Riyadi (UNISRI) Surakarta

ASKARA - Memiliki rumah masih menjadi impian banyak orang Indonesia. Rumah bukan hanya bangunan tempat berlindung dari panas dan hujan. Rumah adalah tempat membangun keluarga, membesarkan anak, beristirahat setelah bekerja, dan memperoleh rasa aman. Namun, bagi sebagian masyarakat, terutama generasi muda, keinginan memiliki rumah semakin terasa sulit diwujudkan.

Harga tanah dan rumah terus menjadi persoalan di banyak daerah. Di kawasan perkotaan, harga rumah yang dianggap sederhana sekalipun dapat berada jauh di atas kemampuan sebagian pekerja. Sementara itu, pendapatan masyarakat tidak selalu meningkat secepat kenaikan harga properti.

Akibatnya, muncul ungkapan bahwa generasi muda akan semakin sulit memiliki rumah. Sebagian memilih mengontrak, tinggal bersama orang tua lebih lama, membeli rumah semakin jauh dari tempat bekerja, atau mengambil kredit dengan jangka waktu yang sangat panjang. Persoalan tersebut menarik apabila dilihat dari perspektif hukum. Sebab, tempat tinggal bukan hanya kebutuhan ekonomi. Hak bertempat tinggal juga merupakan hak yang memperoleh jaminan dalam konstitusi.

Pasal 28H ayat (1) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 menegaskan bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, serta mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Ketentuan ini menunjukkan bahwa negara menempatkan tempat tinggal sebagai bagian penting dari kehidupan yang layak.

Namun, hak bertempat tinggal perlu dipahami secara tepat. Jaminan konstitusional tersebut tidak serta-merta berarti negara wajib memberikan rumah secara gratis kepada setiap warga negara. Hak atas tempat tinggal lebih luas daripada sekadar kepemilikan sertifikat rumah. Intinya adalah bagaimana setiap orang memperoleh akses terhadap hunian yang layak, aman, sehat, dan terjangkau.

Prinsip tersebut juga tercermin dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Perumahan merupakan bagian dari kebutuhan dasar manusia dan memiliki peran strategis dalam pembentukan karakter serta kualitas kehidupan masyarakat.

Persoalan perumahan tidak dapat sepenuhnya diserahkan kepada mekanisme pasar. Apabila rumah hanya dipandang sebagai komoditas investasi, masyarakat berpenghasilan rendah akan semakin sulit bersaing dengan kelompok yang memiliki kemampuan modal lebih besar. Di sinilah terdapat persoalan menarik. Rumah mempunyai dua wajah sekaligus, sebagai kebutuhan dasar dan sebagai aset ekonomi.

Bagi seseorang yang baru berkeluarga, sebuah rumah sederhana mungkin merupakan kebutuhan utama. Namun, bagi investor, rumah dapat menjadi instrumen investasi yang dibeli untuk disewakan atau dijual kembali ketika harganya meningkat. Kedua kepentingan tersebut sah, tetapi pemerintah perlu memastikan mekanisme pasar tidak menyebabkan kelompok tertentu kehilangan akses terhadap hunian yang layak.

Persoalan harga rumah juga tidak dapat dilepaskan dari harga tanah. Tanah memiliki jumlah terbatas, sedangkan kebutuhan terus meningkat. Ketika suatu wilayah berkembang karena pembangunan jalan, kawasan industri, kampus, pusat perbelanjaan, atau transportasi publik, harga tanah di sekitarnya biasanya ikut meningkat.

Kenaikan tersebut menguntungkan pemilik tanah, tetapi sekaligus dapat menyulitkan masyarakat yang baru ingin membeli rumah. Semakin dekat dengan pusat aktivitas ekonomi, harga semakin tinggi. Akhirnya, pekerja membeli rumah semakin jauh dari tempat kerjanya.

Masalah baru kemudian muncul. Harga rumah mungkin lebih murah, tetapi biaya transportasi meningkat. Waktu perjalanan semakin panjang. Seseorang bahkan dapat menghabiskan beberapa jam setiap hari hanya untuk perjalanan antara rumah dan tempat kerja. Karena kondisi yang demikian, kebijakan perumahan seharusnya tidak berdiri sendiri. Kebijakan tersebut harus terhubung dengan kebijakan tata ruang, transportasi publik, pertanahan, pembangunan ekonomi, dan pelayanan dasar. Rumah murah yang berada sangat jauh dari pekerjaan, sekolah, rumah sakit, dan transportasi publik belum tentu benar-benar memberikan kehidupan yang lebih baik.

Dari kacamata hukum administrasi negara, pemerintah memiliki posisi penting dalam persoalan tersebut. Pemerintah mempunyai kewenangan dalam perencanaan tata ruang, penyediaan infrastruktur, perizinan pembangunan, pengelolaan pertanahan, hingga penyelenggaraan program perumahan bagi masyarakat. Artinya, mahalnya harga rumah tidak cukup dijawab hanya dengan mengatakan bahwa harga ditentukan oleh pasar. Pemerintah tetap memiliki berbagai instrumen kebijakan yang dapat digunakan untuk meningkatkan akses masyarakat terhadap tempat tinggal.

Salah satunya melalui penyediaan rumah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan tertentu. Kebijakan pembiayaan yang terjangkau dapat membantu masyarakat yang sebenarnya memiliki penghasilan tetap tetapi kesulitan membeli rumah melalui skema komersial biasa.

Namun, program rumah terjangkau juga harus memperhatikan kualitas. Jangan sampai istilah "rumah murah" berarti masyarakat harus menerima bangunan berkualitas rendah, lingkungan yang tidak sehat, atau lokasi yang sangat jauh dari fasilitas publik. Hunian yang terjangkau tetap harus menjadi hunian yang layak.

Pemerintah daerah juga memiliki peran besar. Persoalan perumahan di Jakarta tentu berbeda dengan Surakarta, Jayapura, Semarang, maupun kota-kota lainnya. Kebijakan perumahan perlu disesuaikan dengan kondisi ekonomi, ketersediaan tanah, kepadatan penduduk, dan karakter masing-masing daerah. Alternatif hunian juga perlu diperluas. Kebijakan perumahan tidak harus selalu berorientasi pada rumah tapak. Di wilayah dengan keterbatasan tanah, rumah susun, hunian vertikal, maupun skema sewa yang terjangkau dapat menjadi pilihan.

Hal tersebut penting karena hak bertempat tinggal tidak sama dengan hak memiliki rumah tapak. Seseorang yang tinggal di rumah sewa yang aman, sehat, terjangkau, dan memiliki kepastian tinggal tetap dapat menikmati hak atas tempat tinggal secara layak.

Justru persoalan penyewa rumah sering kurang mendapatkan perhatian. Tidak semua masyarakat harus dipaksa membeli rumah melalui kredit puluhan tahun. Bagi kelompok tertentu, menyewa dapat menjadi pilihan ekonomi yang rasional. Yang diperlukan adalah sistem sewa yang memberikan kepastian dan perlindungan yang wajar bagi pemilik maupun penyewa.

Selain itu, generasi muda juga membutuhkan literasi mengenai pembelian rumah. Keinginan segera memiliki rumah terkadang membuat seseorang mengambil cicilan yang terlalu besar dibandingkan pendapatannya. Rumah akhirnya dimiliki, tetapi sebagian besar penghasilan setiap bulan habis untuk membayar kredit sehingga kebutuhan lainnya terganggu.

Di sisi lain, kita juga perlu berhati-hati agar persoalan kepemilikan rumah tidak berubah menjadi tekanan sosial. Orang yang berusia 30 tahun dan belum memiliki rumah bukan berarti gagal secara ekonomi. Kondisi pekerjaan, pendapatan, harga tanah, kebutuhan keluarga, dan karakter setiap daerah sangat berbeda.

Persoalan perumahan adalah persoalan struktural sekaligus individual. Masyarakat memang perlu merencanakan keuangannya dengan baik, tetapi negara juga berkewajiban menciptakan kebijakan yang membuat hunian layak tidak semakin jauh dari kemampuan masyarakat.

Ukuran keberhasilan kebijakan perumahan seharusnya bukan hanya dilihat dari berapa banyak unit rumah yang dibangun. Pemerintah juga perlu melihat apakah rumah tersebut benar-benar dihuni, terjangkau oleh kelompok sasaran, memiliki akses transportasi, tersedia air bersih dan sanitasi, serta berada dalam lingkungan yang layak.

Hak bertempat tinggal di tengah mahalnya harga rumah mengingatkan bahwa rumah tidak boleh hanya dilihat sebagai barang dagangan. Ada fungsi sosial yang sangat besar di dalamnya. Di sebuah rumah, manusia membangun kehidupan, keluarga, dan masa depannya.

Negara memang tidak harus memberikan rumah gratis kepada setiap warga. Namun, negara mempunyai tanggung jawab menciptakan sistem yang memungkinkan masyarakat memperoleh hunian yang layak dan terjangkau. Pasar tetap dapat bekerja, pengembang tetap dapat memperoleh keuntungan, dan masyarakat tetap dapat berinvestasi dalam properti. Tetapi kepentingan ekonomi tersebut harus berjalan beriringan dengan kepentingan sosial.

Persoalan terbesar bukan ketika seseorang belum mempunyai sertifikat rumah atas namanya sendiri. Persoalan yang lebih mendasar adalah ketika bekerja keras setiap hari pun tidak lagi cukup untuk memperoleh tempat tinggal yang aman dan layak. Di titik itulah mahalnya rumah tidak lagi hanya persoalan properti, tetapi telah menjadi persoalan keadilan sosial.